Marknaden för lagerytor utomhus är på väg att förändras. Ökad efterfrågan har drivit fram en ny typ av lageranläggningar i USA och Storbritannien, och samma utveckling förväntas enligt experter ske på den svenska fastighetsmarknaden.
– Som fastighetsägare kan man få en ganska hög hyra för en låg investering, säger Cassandra Steffenssen på fastighetsrådgivaren Croisette Real Estate Partner.
Den nya typen av anläggningar kallas "industrial outdoor storage", IOS, och innebär utomhuslagring av containrar, utrustning och fordon. Behovet finns i branscher som tillverkning, logistik, bygg, transport och jordbruk.
– Det är lagring som kanske inte behöver stå inom fyra väggar och under tak, men där man måste ha en viss säkerhet, säger Cassandra Steffenssen.
Även om den svenska marknaden för utomhuslagring är omogen i dagsläget förutspår en rapport från fastighetskonsulten Savills en årlig ökning av marknaden i Europa på 4,5 procent.
Välskötta lagerytor
Det som efterfrågas är en ny typ av utomhuslager som är i betydligt bättre skick än vad utomhuslager har varit historiskt.
– Traditionella upplag har varit ruffiga och smutsiga, mer som en skrothög. IOS är ett steg upp. Det är anläggningar som är strukturerade och välordnade, säger Cassandra Steffenssen.
Som regel hårdgörs marken på lagerytan genom asfalt eller betong. Sedan omgärdas området av ett ordentligt stängsel, lyses upp och förses med larm och andra säkerhetsåtgärder.
– Det anmärkningsvärda med IOS är att fastighetsbolag genom låga investeringar kan skapa en ganska attraktiv produkt som ökar värdet på marken. Och du slipper byggnader som ska underhållas.
Storstadsregioner i fokus
Behovet av lageranläggningar utomhus finns framför allt i transporthubbar, hamnar och storstäder. Några städer som väntas få en ökad efterfrågan är Malmö med Öresundsregionen, Stockholm, Göteborg, Jönköping och Norrköping.
Drivkrafterna bakom den växande efterfrågan är flera. En stark faktor är e-handeln och ett ökat behov av snabba leveranser, vilket ställer krav på avställningsytor för transportfordon. En annan faktor är globala leveransproblem, som driver företag att öka sin lagerhållning. Ytterligare en faktor är att många företag flyttar hem sin produktion.
Prisutvecklingen drivs också av bristen på byggbar mark i storstäderna, där efterfrågan på lager och leveranser växer samtidigt som alltmer industrimark används för bostadsbyggande.
Separat hyra för marken
För fastighetsägare som vill öka intäkterna från sin mark är första steget enligt Cassandra Steffenssen att prissätta marken separat. I dagens hyresavtal särskiljs som regel inte mark och byggnader i de fall där företag nyttjar marken runt en fastighet.
– Börja med att sätta en prislapp på den mark som hyresgästen använder. Det behöver inte innebära att den totala hyran höjs, men det är en signal till hyresgästen att marken har ett värde och inte kan tas för given, säger hon.
Driver upp hyresnivåerna
Cassandra Steffenssen tror att vi kommer att se en inlärningsperiod då mark värderas på ett nytt sätt. Större aktörer börjar redan nu förhandla om att separera hyra för lokaler och mark. Det kan handla om att parkeringsplatser som hyresgästen nyttjar separeras från lokalhyran och prissätts separat. På sikt bedömer Cassandra Steffenssen att en ny värdering av markytor kommer att hjälpa till att driva upp hyrorna.
– Det här är ett sätt för fastighetsbolag att styra upp och skapa värde i sina fastigheter. Och genom att skapa lageranläggningar utomhus får du låg risk, låga underhållskostnader samt en hyra som troligen ökar i takt med att efterfrågan på marken växer.
Tips från experten
