De senaste årens inflation har drivit upp kostnaderna, och för föreningar med hyreslokaler kan det vara läge att även se över intäkterna. Om styrelsen inte uppdaterar hyresnivån regelbundet går föreningen miste om viktiga pengar. Hur ska då styrelsen göra för att höja hyran?
– Det viktigaste är att börja processen i god tid, säger Karin Lidekrans, som är styrelserådgivare på organisationen Bostadsrätterna.
För att höja hyran behöver föreningen säga upp sitt hyresavtal för villkorsändring i god tid innan hyrestiden löper ut. Många lokalkontrakt har lång löptid, inte sällan tre år, och uppsägningstiden är ofta 9 månader. Utan uppsägning förlängs avtalet med samma villkor, så det gäller att hålla koll på datumen.
Förbered er rätt
Innan styrelsen kan lämna en uppsägning för omförhandling behöver man bestämma vilken ny hyresnivå föreningen ska kräva. Redan i uppsägningen ska nämligen föreningen informera om vilka villkor som begärs för att förlänga hyresavtalet, alltså hur hög hyran ska vara.
Föreningen kan dock inte kräva vilken hyra som helst – det ska vara en skälig marknadshyra, annars kan föreningen råka illa ut. Om den nya hyran är oskäligt hög kan hyresgästen begära skadestånd för de kostnader som uppstår om verksamheten tvingas flytta.
– Det föreningen bör lägga mest krut på vid en omförhandling är att ta reda på vad som är en skälig marknadshyra. Man kan jämföra med andra lokaler i området, kanske har grannföreningen nyligen tecknat avtal för en liknande lokal. Men man kan också behöva ta hjälp av en jurist, säger Karin Lidekrans.
Höga krav på formalia
En annan sak som är viktig att få till rätt är själva uppsägningsdokumentet. Det finns höga formkrav på vad det ska innehålla för att vara giltigt. Om skrivelserna blir fel kommer uppsägningen inte att gälla.
För att vara giltig måste uppsägningen också delges hyresgästen. Man kan inte bara lägga dokumentet i brevlådan, utan måste säkerställa att hyresgästen har tagit emot det. Enklast är att överlämna dokumentet personligen och be hyresgästen att signera att det har tagits emot. Underskriften innebär inte att hyresgästen accepterar den nya hyran, bara att den har blivit delgiven.
Dröj inte med dialog
När uppsägningen är delgiven är Karin Lidekrans råd att så fort som möjligt inleda samtal med hyresgästen.
– Boka ett möte för att diskutera var parterna står. Kanske kan ni förhandla om en något mindre höjning av hyran, eller ändra andra villkor i avtalet så att bägge parter blir nöjda.
Går det inte att komma överens är det värdefullt att få veta det så snart som möjligt, både för hyresgästen som behöver förbereda en flytt och för föreningen som behöver hitta en ny hyresgäst.
En olycklig situation är om föreningen inte får reda på om hyresgästen tänker acceptera den nya hyran eller planerar att flytta ut. Hyresgästen har nämligen rätt att ansöka hos Hyresnämnden om uppskov med avflyttningen, så sent som avtalets sista dag. I värsta fall har föreningen då skrivit avtal med en ny hyresgäst, som inte kan flytta in för att den tidigare hyresgästen begär uppskov i flera månader.
Vänta inte för länge med höjningar
Om man vill slippa förhandla om hyran regelbundet kan det vara möjligt att ha en indexklausul i det nya avtalet. Det innebär att hyran räknas upp varje år enligt konsumentprisindex, så att hyresnivån följer inflationen. En sådan klausul är bara tillåten om hyresperioden är minst tre år. Utan indexklausul får styrelsen vara redo att omförhandla igen inför att avtalet löper ut. Och det är bra att inte vänta för länge med höjningar.
– Man är förstås rädd om sina lokalhyresgäster och vill att de ska vara kvar. Men höjer man inte på många år kan det bli en procentuellt väldigt stor höjning när man väl höjer. Då kanske hyresgästen ramlar av stolen, även om hyran är skälig, säger Karin Lidekrans.
Experten tipsar
