Plan för fastighet och ekonomi
Att upprätta en underhållsplan är ett sätt för bostadsrättsföreningar att ta hand om både fastigheter och ekonomi. Konkret består underhållsplanen av en lista över när olika byggnadskomponenter behöver åtgärdas och ungefär vad renoveringarna kommer att kosta.
Planen ger styrelsen information om vilka åtgärder som behöver utföras de närmaste åren, så att man kan upphandla de tjänster som krävs. Men ett lika viktigt syfte är att se till att föreningen har tillräckligt med pengar för det underhåll som ska göras på lång sikt. I många föreningar finns det dessutom krav i stadgarna på att föreningen ska ha en underhållsplan.
– Men en del föreningar känner inte till detta och bryter därför mot sina stadgar, säger Fredrik Johansson, affärsområdeschef på Allabrf som jobbar med ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar.
Hur tar man fram en underhållsplan?
– Se till att underhållsplanen blir enkel att arbeta med för styrelsen, så att den faktiskt blir använd. En alltför komplex underhållsplan blir kanske bara liggande, säger Fredrik Johansson.
Fredrik Johanssons råd är att ta hjälp av en firma som specialiserat sig på underhållsplaner. Det är bra om styrelsen kan få tillgång till planen i ett digitalt verktyg, så att man kan fortsätta följa och använda den. En bra idé kan vara att ta fram tre olika offerter innan styrelsen väljer leverantör.
– Har föreningen en teknisk förvaltare är det bra att låta denna vara ett av företagen som lämnar offert på underhållsplan. Mycket små föreningar gör ibland sin underhållsplan själva, vilket är fullt möjligt. Men det finns förstås en risk att det inte blir helt korrekt gjort om man inte har rätt kompetens i föreningen.
Vad ska ingå i en underhållsplan?
En underhållsplan kan göras med olika tidshorisonter. Fredrik Johansson rekommenderar att man upprättar planen på 50 år. Anledningen är att en del byggnadskomponenter håller i 50 år, exempelvis avloppsstammar. Med en plan som löper över 50 år får man med alla stora och kostsamma renoveringar.
Underhållsplanen ska innehålla renoveringar av större dignitet, och inte små åtgärder som byte av lysrör eller ventilationsfilter. Sen bör det framgå när renoveringarna ska göras, samt hur mycket det beräknas att kosta.
Därför är en underhållsplan så viktig
En funktion i underhållsplanen är att man kan räkna ut vad renoveringarna kommer att kosta årligen i genomsnitt. Den summan bör föreningen lägga undan varje år.
– Det är viktigt att föreningen får in så mycket pengar att det täcker underhållsbehovet på lång sikt, säger Fredrik Johansson.
För vissa föreningar kan det innebära att avgiften behöver höjas efter att underhållsplanen har upprättats, medan andra kanske redan har ett lagom stort årligt överskott.
Kostnaderna för en förening varierar från år till år och när det blir överskott bör föreningen spara undan detta. Ett bra sätt är att amortera på lån, så kan föreningen ta nya lån när det är dags för renoveringar och pengarna behövs.
Uppdatera planen regelbundet
För att underhållsplanen ska fortsätta vara aktuell är det viktigt att uppdatera den regelbundet. Dels bör alla utförda renoveringar skrivas in, dels bör man göra en större uppdatering av planen med 3–5 års mellanrum för att kontrollera att uppgifterna om underhållsbehov fortfarande stämmer.
– Den konsult som föreningen anlitade för att göra planen kan då göra en mindre statusbesiktning för att se om några delar av fastigheten har slitits mer än beräknat, säger Fredrik Johansson.
Tips från BRF-experten
